德州市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条  为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条  本实施办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条  本实施办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

第五条　住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条  市、县两级政府价格主管部门会同同级房产管理部门（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内住宅物业服务收费的日常管理和监督检查工作。

　　第七条　住宅物业服务收费，根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条　普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。德城区、经济技术开发区、运河经济开发区区域内基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。

第九条　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室、地下室，物业服务收费标准实行市场调节价。

独立用于居住的阁楼，物业服务费按住宅物业服务费标准收取。

第十条　为业主提供代办性、特约性服务的收费实行市场调节价（政府价格主管部门另有规定除外）。

　　第十一条　普通住宅前期物业服务实行按项目分等级收费管理，分等级收费标准包括物业服务等级标准和物业服务等级收费标准。物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定；物业服务等级收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

德城区、经济技术开发区、运河经济开发区的普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格，由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业不同的服务内容、服务要求制定；县（市）的普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格，由所在县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门在不超过市制定的普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格及浮动幅度的范围内，结合本地实际制定。

第十二条  普通住宅前期物业服务等级收费标准中的物业服务项目，根据不同服务内容分为综合管理服务，房屋管理与维修养护服务，共用设备设施运行、维修、保养，协助公共秩序维护服务，保洁服务和绿化养护服务六个项目。每个项目根据不同服务要求、设施设备配置等情况，划分为五个等级，最高为五星级。

每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上下浮动不超过20%幅度内，确定具体收费标准。

物业服务收费标准为选取的各物业服务项目、服务等级对应收费标准的总和。

　　第十三条　普通住宅物业服务成本包括：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

    （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

    （三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

    （五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

    （六）办公费用；

    （七）物业服务企业的固定资产折旧；

    （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

    （九）经业主同意的其它费用。

     物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

   供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。

第十四条　实行政府指导价的普通住宅前期物业，建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本《实施办法》和当地价格主管部门、物业主管部门公布的《普通住宅前期物业服务分等级收费基准价格》拟定收费标准，在发布招标公告前将拟定的收费标准报价格主管部门审核，具体收费标准在不超过审核的收费标准范围内通过竞标产生。建设单位在拟定物业服务收费标准时，其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的保洁服务项目和协助公共秩序维护服务项目等级。

第十五条　建设单位在招投标之前向价格主管部门申请住宅前期物业服务收费标准时，应当提供以下资料复印件并加盖单位公章，同时报物业主管部门。

（一）经规划部门批准的建设工程规划许可证；

　　（二）建筑工程施工许可证；

　　（三）住宅小区总平面图；
　　（四）申请物业服务项目、服务等级标准的书面申请；
　　（五）成本测算资料；

（六）共用设施设备配备（包括排水系统、公共照明、消防系统、避雷系统、弱电系统、供水系统、升降系统、水景（动力）系统等）情况说明；

（七）其它需要报送的资料。

经审查符合要求的，价格主管部门会同物业主管部门，核定住宅前期物业服务收费标准，并出具书面意见。建设单位根据核定的物业服务收费标准，按规定选聘物业服务企业。建设单位与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》后，将《前期物业服务合同》报价格主管部门和物业主管部门备案。

第十六条  物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化环境未达到购房合同约定标准的，物业服务费应适当减免，减免比例不低于20%，具体减免比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十七条  业主大会成立后的普通住宅物业服务收费，由业主大会或全体业主与物业服务企业根据物业服务的特点和服务要求合同约定，并报物业所在地的价格主管部门和物业主管部门备案。

　　第十八条  业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

    业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

　 物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

房屋交付后空置一年以上，业主可向物业服务企业提出申请，经双方确认，一年后的物业服务费按实际执行标准的80%交纳。合同另有约定的，从其约定。

第十九条　物业服务费按法定房屋产权面积计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计收；未办理《房屋所有权证》的，可暂按购房合同载明的建筑面积计收，《房屋所有权证》与购房合同载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务收费应当多退少补。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

独立专有车库，需要按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费，其服务费按同等级不带电梯普通住宅物业服务费标准执行。

第二十条  车位租赁费实行政府指导价，德城区、经济技术开发区、运河经济开发区区域内基准价及浮动幅度，由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

第二十一条  物业管理区域内业主共用车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。收费标准由物业服务企业与车位使用人在停车服务费指导标准范围内约定，并报物业所在地的价格主管部门和物业主管部门备案。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

己购买车位但未停放车辆的，停车服务费按实际执行标准的80%收取，并在物业服务合同中约定。

第二十二条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费按照《山东省服务价格登记证管理办法》（鲁价综发[2013]54号），实行服务价格登记证管理。物业服务企业应当于实施收费30日前申领《服务价格登记证》。在德城区、经济技术开发区、运河经济开发区提供物业服务的企业到市价格主管部门申领；在各县（市）提供物业服务的企业到所到县（市）价格主管部门申领。

第二十三条  占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。未成立业主大会的车位场地使用费实行政府指导价。德城区、经济技术开发区、运河经济开发区区域内由市价格主管部门会同级物业主管部门确定；各县（市）区域内由各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门确定。成立业主大会的，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，业主大会成立前，物业服务企业可按不超过20%的比例提取停车服务费；业主大会成立后，具体比例由业主大会与物业服务企业确定。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，具体使用办法由业主大会决定，可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。

第二十四条　住宅物业管理区域出入口实行门禁智能化管理或电梯实行电梯卡管理的，应当为每户业主或物业使用人免费配置3张门禁卡或电梯卡；车辆实行出入证管理的，应当为每辆车免费配置1张出入证。因增加、遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以据实收取工本费。

　　第二十五条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

    除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用，收费标准经业主大会同意，报物业所在地价格主管部门备案。业主大会未成立的，报物业所在地价格主管部门核定。

第二十六条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

    物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取一定的报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

   第二十七条  业主或者物业使用人装饰装修房屋的，装修前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，装修保证金的数额和用途在住宅装饰装修服务协议中约定。装饰装修结束后，经物业服务企业验收合格的，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。对房屋结构造成破坏的，其损坏情况，由政府房屋安全鉴定主管部门界定。除法律法规规定外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。

业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。   

业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

    装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不得收取任何费用。

    第二十八条  物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十九条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

    物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十一条   物业服务企业应当定期在物业管理区域内显著位置公告共有部分收益的收支帐目。

  　第三十二条　政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第三十三条  政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《山东省服务价格管理办法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

    （一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

    （二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

    （三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

    （五）不申领或不按规定程序申领《服务价格登记证》的；

    （六）不按规定实行明码标价的；

    （七）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十四条　价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业收费管理办法》及本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　  第三十五条  本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第三十六条  其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十七条 本办法自2013年7月1日起施行，有效期至2018年6月30日。德州市物价局、德州市房产管理局《关于印发<德州市物业服务收费管理实施办法>的通知》（德价发〔2005〕58号）同时废止。